13 октября сего года увидел свет приказ Министерством юстиции Украины, который утвердил «Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданий или иных капитальных сооружений, их частей». Приказ разъяснил механизм реализации изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», в соответствии с которыми с 1 октября 2010 года вещные права (в том числе и аренда) на недвижимость подлежат обязательной регистрации. В течении 2010 – 2011 годов регистрация будет производится в органах БТИ, а с 1 января 2012 г. – в специально созданном для этого органе.

В соответствии с новыми нормами обязательной государственной регистрации подлежат обременения и вещные права на земельные участки, равно как и на иные объекты недвижимости, размещённые на земельных участках. Конкретизируя норму, следует отметить, что данное положение обязывает проводить государственную регистрацию не только права собственности, обременения ипотекой, права сервитута, но и права пользования (т.е. найма или аренды) здания или другого капитального сооружения.

Минюст посчитал важным изменение принципа регистрации сделок. Что же изменилось на самом деле? Из Гражданского кодекса и Закона «Об аренде» земли исключили норму об обязательной регистрации договоров аренды, в случае заключения договора сроком не менее чем на три года. Вместо этого введена норма об обязательной государственной регистрации права пользования недвижимым имуществом на основании договоров, заключённых на срок не менее чем три года.  Чувствуете разницу? Уверен, что обычный гражданин, не специалист в тонкостях юридических формулировок, разницу и не почувствует. Но для чего-то изменения были нужны.

Нам видится, что описанное выше изменения законодательства имеет под собой несколько причин. Первая, официальная причина: будет зарегистрирован не договор, к которому могут возникнуть «изменения», а конкретно право пользования. Представляется, что при регистрации будут учтены не только адрес и площадь помещения, цена сделки, но и объёмы прав и обязанностей пользователя и собственника. В этом случае, новация, несомненно, будет иметь положительный эффект не только для государства, которое будет иметь возможность «видеть» тонкости договорных отношений, но и для добросовестных участников сделки, объём прав и обязанностей которых будет закреплён ещё и государственной регистрацией.

Второй же причиной, не менее важной для государства, станет невозможность заключения фиктивных договоров аренды, когда по одному адресу зарегистрированы десятки предприятий или когда одно и то же имущество сдаётся в аренду много раз. Это снизит возможности оптимизации налогообложения, а также заставит часть юридических лиц регистрировать новые юридические адреса.

При этом, следует отметить, что такой критерий, как заключение договора аренды, найма и т.п. на срок менее трёх лет, не порождает обязанности государственной регистрации права пользования. Из чего следует, что положительный эффект как для участников описываемых правоотношений, так и для фискальной функции государства, будет не велик, поскольку договора аренды будут просто заключаться на меньший срок.

Таким образом мы имеем хорошее начинание, с недоработкой, которая сводит на нет эффективность принятых норм, из чего следует, что «важность» внесённых в законодательство изменений носит сугубо теоретический характер, понятный достаточно узкому кругу специалистов. На практике же добросовестные стороны в правоотношениях найма и аренды как регистрировали договора, так и будут регистрировать право пользование, только, предположительно, процедура будет сложнее и дороже. А не желающие, по разным причинам, проводить государственную регистрацию, по-прежнему смогут заключать договора на срок менее трёх лет.

Далее немного остановимся на процедуре регистрации.

По мнению Минюста, заявление о регистрации вещных прав на недвижимое имущество должен подавать правоприобретатель. К этому выводу Минюст пришёл, используя аналогию нормы п. 2.1 «Временного положения о порядке регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество», где говорится о том, что для проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на недвижимость, собственник или иной правоприобретатель подаёт заявление о государственной регистрации прав. При этом не учитывается, на наш взгляд, характер правоотношений найма или аренды, поскольку в этих правоотношениях заинтересованы обе стороны на протяжении всего срока действия договора. Арендодатель желает получать вознаграждение, арендатор беспрепятственно пользоваться в объёме, установленном договором. В случае же изменения собственника, отчуждатель не имеет заинтересованности к отчуждаемому объекту недвижимости после получения денег от приобретателя, поэтому регистрацию и проводит приобретатель. В сделке же аренды, найма, или в отношении иных вещных прав, логичным было бы дать возможность любой из сторон провести государственную регистрацию. Но закон есть закон, а инструкция Минюста является обязательной для применения.

Единственное, что подслащивает пилюлю для арендодателя, эта возможность инициировать соответствующие изменения в реестр регистрации вещных прав в случае досрочного прекращения правоотношений. Что, согласитесь, тоже не мало.

Следует отметить, что описанная выше обязанность государственной регистрации найма (аренды), не распространяется на объекты жилой недвижимости. Поэтому изменений на рынке аренды жилья наблюдаться не должно. Минюст совершенно однозначно выразил своё мнение по этому вопросу, разделив в соответствии с нормами Гражданского кодекса понятия найма (аренды) жилья и найма (аренды) иной недвижимости.

В заключение отметим, что Методические рекомендации на данный момент урегулировали совершено незначительный круг вопросов. Больше их (вопросов) возникнет в процессе применения новых норм на практике. Остаётся надеяться, что соответствующие органы будут своевременно реагировать на коллизии, вносить необходимые изменения в инструкции и давать разъяснения. А иначе и эта процедура грозит превратиться в ещё один бюрократический механизм, выполняющий исключительно фискальную функцию.